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Les parts de SCPI dans une assurance-vie et votre IFI

Les sociétés civiles de placement immobilier SCPI sont des actifs basés sur l’immobilier, c’est pourquoi, bien qu’étant aussi des actifs financiers, ils sont touchés par l’impôt sur la fortune immobilière. Ce sont par ailleurs des actifs pouvant être intégrés dans les supports des contrats d’assurance-vie. Comment déclarer cet impôt et peut-on le diminuer, voire le supprimer ?

Calcul de l’IFI d’une SCPI

L’épargnant pourra demander à son assureur de lui communiquer la valeur vénale de l’actif. Le nombre de parts détenues sera multiplié par cette dernière. Le montant imposable sera également fourni par l’assureur. Notons que le calcul de l’IFI dépend du type de la SCPI, c’est-à-dire à capital fixe ou à capital variable. Dans le premier cas, c’est la valeur de retrait de la SCPI à capital variable qui sera multipliée par le ratio immobilier. Dans le second cas, c’est le dernier prix d’exécution qui est multiplié par le ratio immobilier. Pour obtenir ce dernier, il faut connaître la valeur totale des SCPI et la valeur vénale des biens immobiliers.

Quant à la déclaration, elle sera réalisée sur l’imprimé 2042. Les informations relatives au contrat d’assurance-vie doivent aussi figurer sur la déclaration.

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Possibilité de gommer l’IFI de son SCPI : dans quels cas ?

Il faut également savoir que le montant taxable des dividendes d’une SCPI pourra être exonéré d’IFI dans certaines conditions, par exemple en achetant des parts en nue-propriété. Puisque l’investisseur ne détient pas la pleine propriété de la SCPI, il n’est donc pas assujetti au paiement de l’IFI qui incombe cependant au détenteur de parts en usufruit. Rappelons que le nu-propriétaire ne perçoit pas non plus les dividendes, qui sont versés à l’usufruitier. Ces parts en nue-propriété ne sont pas disponibles dans les contrats d’assurance-vie.

Notons par ailleurs que le démembrement est temporaire, d’une durée pouvant osciller entre 10 ans à 15 ans. Lorsqu’il prend fin, le détenteur de parts en nue-propriété en devient pleinement propriétaire. C’est donc à partir de ce moment qu’il pourra jouir des dividendes versés. Il sera alors non seulement assujetti au paiement de l’IFI, mais aussi des impôts fonciers y afférents.

Qu’en est-il de la taxation des revenus des SCPI dans l’assurance-vie ?

Pour en revenir aux SCPI dans l’assurance-vie, les dividendes ne peuvent être jouis immédiatement par l’épargnant, mais seront déportés dans les encours à titre de primes de versements. Ils sont donc considérés comme étant des primes de l’assurance-vie et sont soumis au PFU (prélèvement forfaitaire unique) et non au régime fiscal foncier classique de la SCPI détenue en direct.

Ces revenus ne font l’objet d’une taxation qu’au moment du rachat du contrat et en fonction de la date des versements (avant ou après le 27 septembre 2017). De plus, ils sont déductibles de l’imposition de l’épargnant, c’est-à-dire qu’il défiscalise en investissant dans des parts de SCPI dans l’assurance-vie.

Autres supports de l’assurance-vie touchés par l’IFI

Les assureurs n’utilisent pas que les SCPI pour leurs contrats multisupports, mais aussi des organismes de placement collectif immobilier OPCI et d’autres valeurs mobilières. Les OPCI sont ainsi concernés par l’IFI puisqu’ils se composent d’actifs immobiliers comme les SCPI. Idem pour les sociétés civiles immobilières (SCI) et les OPCVM immobiliers.

En revanche, les autres valeurs mobilières comme les fonds communs de placement (FCP) ainsi que les sociétés d’investissement à capital variable (SICAV) en sont exonérées. Même cas pour les autres supports financiers comme les fonds de capital investissement : FIP, FCPR et FCPI par exemple.

C’est pourquoi, il est prudent de toujours réaliser une simulation et de demander l’avis des experts avant de choisir un support ou un autre, compte tenu de la fiscalité de ces actifs.

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