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Investir dans un EHPAD d'occasion : une bonne idée ?

Les EHPAD sont des maisons de retraite nouvellement conçues, suivant les attentes des seniors. Ils sont aujourd’hui devenus un des produits de placement qui intéressent de plus en plus de loueurs. En effet, investir dans un EHPAD c’est avant tout tirer profit de tous les atouts qu’offre la location meublée. Par ailleurs, on peut choisir d’investir aussi bien dans un EHPAD neuf que dans une résidence de seconde main. Qu’en est-il plus particulièrement de l’investissement dans un EHPAD d’occasion ?

Reprise du bail commercial de l’ancien loueur

Lorsque l’on décide d’acheter un EHPAD de seconde main, on achète un lot dans son intégralité : la pierre proprement dite, le mobilier et les équipements, mais surtout le bail commercial et le statut de LMNP qui l’accompagne.

Le bail commercial se différencie du bail locatif : il est signé entre l’investisseur et l’exploitant de l’EHPAD qui est un organe tiers, autre que le loueur lui-même. Rappel : le loueur est totalement délesté de toutes les charges relatives à la gestion de l’EHPAD, puisque c’est le gestionnaire spécialisé qui les endosse. Le bail locatif en revanche est signé entre ce dernier et son locataire.

Ce que contient le bail commercial :

  • le montant des revenus locatifs que le gestionnaire reverse à l’investisseur. Dans le cas d’un EHPAD d’occasion, ces revenus ne seront révisés à la hausse que lorsque le contrat arrive à son terme. Si l’EHPAD a donc été vendu avant cette échéance, le nouvel acheteur perçoit les mêmes revenus locatifs que ceux reversés au loueur précédent.
  • la durée du bail
  • la répartition de la prise en charge des réparations et de l’entretien de l’EHPAD. Attention à bien vérifier cette clause du bail commercial avant tout projet d’achat. Il incombe généralement au gestionnaire de s’acquitter des frais de rénovation et de remise en état de l’EHPAD. Le loueur quant à lui se charge des frais d’entretien et de petites réparations qui seront déduits des loyers qui lui seront reversés.

Il est tout aussi important de vérifier l’existence d’une convention tripartite que l’EHPAD a signée avec les autorités. C’est un accord selon lequel l’EHPAD est conforme aux normes exigées par la loi en vigueur. Ce, sur le point tarification et transparence des coûts entre autres, ainsi que sur la qualité des services et de l’ensemble des prestations fournies.

Profiter des mêmes conditions de défiscalisation que l’ancien loueur

Le statut de loueur en meublé non professionnel ou LMNP de l’ancien loueur est transféré au nouvel acheteur. En d’autres termes, ce dernier profite des mêmes conditions fiscales que l’investisseur sortant : déduction de nombreux frais réels liées à la gestion courante du bien, des intérêts, des frais d’acquisition (notaire et agence). Ceci si le régime fiscal est le réel d’imposition. Sans oublier les amortissements applicables sur la pierre tout comme sur le mobilier, le terrain en étant toutefois exclu. C’est le régime réel d’imposition qui est le plus profitable en termes de fiscalité. Toujours est-il que le régime micro BIC permet une défiscalisation de l’ordre de 10% qui correspond à l’abattement directement appliqué par le service des impôts.

En résumé, acheter un EHPAD d’occasion sur le plan fiscal est tout aussi avantageux, les conditions étant quasi les mêmes par rapport à l’acquisition dans le neuf.

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Pas de carence locative, des loyers immédiats

Autres points forts par rapport à l’achat sur le marché de l’occasion : des loyers immédiats. Dans le cas de l’achat d’un EHPAD neuf, une éventuelle période de carence en loyers n’est pas à écarter puisque le gestionnaire doit encore trouver les locataires qui occuperont l’EHPAD après sa livraison.

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