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La fiscalité des SCPI est-elle vraiment avantageuse ?

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) génèrent des revenus fonciers que l’investisseur doit déclarer. Les plus-values réalisées à la cession des parts sont également taxées. L’investisseur est alors soumis soit au régime microfoncier, soit au régime réel d’imposition. Laquelle de ces deux options est la plus avantageuse, et qu’en est-il de la troisième fiscalité des SCPI qui s’applique dans un contrat d’assurance-vie ?

Rappel sur la provenance des revenus fonciers

Comme nous l’avons mentionné plus haut, les revenus fonciers proviennent de deux sources :

  • l’exploitation du parc immobilier qui génère des revenus locatifs. Ces derniers sont assujettis au paiement de l’impôt sur le revenu d’une part et des prélèvements sociaux d’autre part (17,2%). En ce qui concerne l’impôt foncier, le calcul est basé sur le barème progressif de l’impôt sur le revenu par rapport au PFU (prélèvement forfaitaire unique).
  • la cession : il peut s’agir de la cession d’immeubles, de parts de SCPI ou encore d’actifs financiers. Cette opération peut dégager de la plus-value immobilière dans le premier cas, ou de la plus-value mobilière dans le second cas. C’est l’impôt sur la plus-value qui est taxée, ou sur les revenus des plus-values mobilières. L’investisseur sortant est également taxé des prélèvements sociaux.

Le régime microfoncier

Il s’applique lorsque les revenus distribués par la SCPI n’excèdent pas le montant de 15 000 euros et si l’investisseur perçoit d’autres revenus fonciers issus d’un investissement immobilier en direct. Exemple, Paul fait louer un petit studio marseillais à 700 euros par mois, soit des revenus locatifs de 700 euros x 12 mois = 8 400 euros par an. Il a également souscrit à des SCPI qui versent des dividendes de 12,40 euros par part par mois. Il intègre 10 parts dans son portefeuille, qui génèrent donc des revenus locatifs annuels de 12,40 euros x 10 parts x 12 mois = 1 488 euros par an. En tout, ses revenus fonciers sont de 9 888 euros. Il est donc assujetti au régime microfoncier.

Le régime réel d’imposition

Lorsque les revenus locatifs sont supérieurs à 15 000 euros, même s’ils ne proviennent uniquement que de parts de SCPI, c’est le régime réel d’imposition qui s’applique. L’investisseur peut également opter pour ce régime fiscal en cas de financement de ses parts à crédit et si les intérêts de l’emprunt sont supérieurs à l’abattement de 30%.

La fiscalité des plus-values

L’impôt sur les plus-values des particuliers est taxé à l’investisseur en cas de gain provenant des opérations de cession comme indiqué plus haut. Si la durée de la détention des parts est inférieure à 22 ans, l’investisseur est pleinement taxé à cet impôt de même qu’aux prélèvements sociaux. En cas de conservation des parts pendant une durée qui s’étend au-delà des 22 ans, les gains enregistrés à la sortie sont exonérés aussi bien de l’impôt sur les plus-values que des prélèvements sociaux.

En ce qui concerne les gains issus de la cession d’immobiliers, c’est l’impôt sur la plus-value immobilière qui sera calculée. L’investisseur est également exonéré de cette taxation en cas de revente immobilière au-delà de la période de 22 ans. Toutefois, il est assujetti au règlement des prélèvements sociaux. Ce n’est qu’après une durée d’exploitation des parts supérieure à 30 ans qu’il est totalement affranchi de ces deux taxations.

La fiscalité des SCPI au sein d’une assurance-vie

C’est la fiscalité des SCPI détenues au sein d’un contrat d’assurance-vie qui est la plus avantageuse, puisque les dividendes perçus cesseront d’être des revenus fonciers mais plutôt des primes destinées à alimenter l’assurance-vie. Par conséquent, la fiscalité de l’assurance-vie s’applique pour ces SCPI.

La fiscalité des SCPI est expliquée en détail par les professionnels sur pourquoimabanque.fr.

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